Специально для allmoldova вице-председатель Uniunea agentiilor Imobiliare RM Раду Шитов рассказал о том, почему новостройки становятся все востребованней, какие ошибки совершают владельцы недвижимости при ее продаже и от чего зависят цены на рынке.

Специально для allmoldova вице-председатель Uniunea agentiilor Imobiliare RM Раду Шитов рассказал о том, почему новостройки становятся все востребованней, какие ошибки совершают владельцы недвижимости при ее продаже и от чего зависят цены на рынке.

На ваш взгляд, что выгоднее сегодня, покупать вторичное или первичное жилье?

Это зависит от очень многих факторов – расположения, пожеланий покупателя. Среднее падение цен по первичному сектору составляет сегодня 1,5-3,5%, по вторичному – 1-3%.

Но надо учитывать, что только на рынке новостроек наметилось и некоторое повышение. Например, на Рышкановке новые квартиры подорожали в среднем на 2,5-3%. Предложений там сейчас мало, а спрос есть. Район очень развитый, с хорошей инфраструктурой и непосредственно граничит с центром города.

Можно выделить какие-то тенденции – что в первую очередь ищут покупатели недвижимости в Кишиневе?

На вторичном рынке самые востребованные сейчас - 1-2-комнатные квартиры в ценовом диапазоне от 24 до 36 тысяч евро.

Квартиры в новостройках чаще всего покапают в пределах 485-575 евро за квадратный метр во всех районах города, кроме центра. В центре цены все-таки немного кусаются за счет дороговизны земли.

Но все-таки много новых домов именно в центре. Почему сюда приходят застройщики?

В среднем каждый квадратный метр обходится компании в 350-400 евро в зависимости от материалов. А доход может быть очень разным. На Чеканах квадратный метр продастся за 490 евро, в центре – за 800.

Кто эти квартиры покупает?

Покупать в центре города выгодно. Такие квартиры можно сдавать в аренду и окупить ее за 11-12 лет. Для сравнения, в спальных районах квартира рентабельность квартиры составляет 5-6%: она окупается за 17-20 лет. 

Но таких инвестиционных покупок сейчас очень мало. В основном все сделки альтернативные. То есть тех, кто на заработанные и накопленные деньги с ходу покупает недвижимость, практически нет. Большинство либо переходит к меньшему метражу и меняют трехкомнатные на двушки, например, или переезжает в квартиры большей площади. Тут все зависит от возраста и интересов.

Те, кто постарше, меняют жилплощадь в центре и переезжают в спальные районы. У молодых людей и семей могут быть другие задачи. Просто так всех обобщить нельзя.

В чем могут быть плюсы и минусы жилья в новостройке? Многих пугает недобросовестность застройщиков и кризис. Люди опасаются, что строительство могут прекратить.

Не стоит никого пугать. Сейчас все застройщики доводят объекты до конца. Поверьте, никто не хочет терять свой имидж.

Квартиру в новом доме выбирают по трем параметрам: расположение, материалы, из которого строится здание, и репутация застройщика. У некоторых строительных компаний люди могут покупать уже на начальной стадии, а у других – только тогда, когда уже увидят более 70% готовности . В Кишиневе есть и такие застройщики, у которых я сам бы купил квартиру уже на уровне котлована.

Вы упомянули о том, что здания могут строиться из разных материалов. Насколько разнится их качество?

В этом плане в Кишиневе все, как и везде. Каждый платит по своему карману. Я не хочу сказать, что у нас строят некачественно. Совсем нет. Но цены действительно разнятся: кто-то делает каркасные здания с наполнением, кто-то - каркасно-каменные. Отделочные материалы тоже бывают разные – от эконом-класса до очень дорогостоящих. Нельзя сравнивать даже два похожих дома на Ботанике: нужно понимать, из чего они сделаны.

Растет ли интерес к новостройкам в сравнении со вторичным рынком?

Если еще 2-3 года назад соотношение на рынке было 50 на 50, то сегодня уже определенно 60 к 40 в пользу новостроек.

Как бы там ни было, это новое жилье. Понятно, что сейчас дефицит земель и часто дома строят в не очень удобном месте, или они оказываются зажатыми среди старых построек. Но люди выбирают новый подъезд, новые коммуникации, здания, где чисто и светло.

Планировки в новых домах сильно отличаются от серийных квартир?

В этом смысле ничего нового не придумано. И сегодня, и в серийных квартирах, которые разрабатывали проектные институты, основа - это прямоугольник. Квартиры замысловатой формы – круг, трапеция, многогранник - продаются чуть ли не по себестоимости. Человеку в буквально смысле хочется иметь свой угол.

На вторичном рынке появляются новые предложения? Еще недавно говорили о том, что владельцы не спешат расставаться с жильем, учитывая падение цен на рынке.

Совершенно верно, так и есть. На вторичном рынке есть серьезная проблема. Дело в том, что новостройками занимаются строительные компании: их финансисты просчитают оптимальные цены на квартиры. К ценообразованию они подходят очень гибко: понижают стоимость при необходимости дальше вкладывать в строительство, предлагают различные системы оплаты.

А обычный человек занимается продажей квартиры не более 2-3 раз за всю жизнь. Для него это очень большой актив, с которым сложно расстаться. В итоге он устанавливает цену, далекую от рыночной, то есть от того, сколько готов платить потенциальный покупатель за конкретную недвижимость.

Разница между ожиданием и реальностью обычно составляет от 5 до 30%. В большинстве случаев – 15-20%. Поэтому я бы советовал всегда обращаться к специалистам, которые помогут определить рыночную стоимость.

А сейчас что происходит с теми квартирами, которые уже выставлены на продажу с завышенными ценниками?

Жизнь одной квартиры, выставленной на продажу, – это три месяца, максимум - полгода. Если ее не берут, то надо делать полный «ребрендинг», менять все фотографии. Неправильно выставленная цена мозолит глаза тем, кто ищет недвижимость, и после они уже не обратят на эту квартиру внимания. В результате часто собственник расстается с ней даже по заниженной стоимости, лишь бы наконец ее продать.

Подобными предложениями переполнены порталы на 70% это информационный мусор, который не поможет ни купить, ни продать недвижимость.

Почему так происходит?

Люди не обращаются к профессионалам, а пытаются все сделать сами и совершают элементарные ошибки. У каждого есть свой врач, стоматолог, юрист, а про агентов по недвижимости почему-то мало кто задумывается.

Можно ли доверять оценкам кадастровых органов?

Сегодня цена, которую выдаст вам «Cadastru», будет на 40% ниже рыночной.

Почему она настолько отличается?

Массовая оценка была произведена в последний раз в 2007 году. Цифры меняются. Для того, чтобы проводить оценку, нужны деньги. Было бы желательно проводить переоценку раз в 3 года.

Сколько кишиневцев при покупке и продаже недвижимости обращаются к риэлторам?

Если в Москве услугами специалистов пользуются более чем 35% собственников и покупателей, у нас все агентства вместе взятые не покроют даже 10% сделок.

Странно, обычно все наоборот жалуются на то, что через доски объявлений вроде 999.md выходят на агентства, а хотят на собственников.

А как там выйти на собственников? Дело в том, что есть разные методы работы. Можно работать на основе эксклюзивного контракта, а можно – как информационное бюро. В интернете люди в основном на эти информационные бюро и натыкаются. Они указывают недостоверные данные, не настоящую стоимость, часто вывешивают на продажу квартиры, не указывая адреса.

Поэтому я и считаю, что у каждого должен быть свой свой агент по недвижимости. Профессионал, который будет работать по международным нормам и стандартам, которые мы сейчас активно внедряем.

Представьте, вы заходите в магазин, хотите купить что-то определенное, а на один и тот же товар оказывается пять разных цен. Это хаос.  И собственники недвижимости (продавцы) и покупатели устали разбираться почему сейчас есть больше десяти объявлений с разными ценами по одной и той-же квартире. Из этого хаоса есть только один выход и мы Uniunea agentiilor Imobiliare RM можем его предложить. Один контракт - одно предложение по одной цене. Наши Агенты по недвижимости помогают быть уверенными в том, что есть такие-то квартиры, по определенным четко установленным ценам, дают вам полную картину.

Повлиял ли текущий кризис на рынок недвижимости?

Сейчас речь идет не о преумножении капитала, а скорее, о том, как его сохранить. И в этом случае недвижимость – гарантированное вложение.

Спрос на жилье очень большой. У нас даже не каждый третий имеет собственную жилплощадь. Добавьте к этому – разводы, деление наследства, молодые семьи. Это вечный процесс и это будет востребовано. Поэтому у нас каждый второй сейчас строитель, и каждый третий – агент по недвижимости. Дело не в том, что я против конкуренции, это наоборот хорошо. Другой вопрос, что человек, который решает этим заниматься, должен быть, во-первых, профессионалом в своей области, а во-вторых, просто любить людей. Ведь работа с недвижимостью – это, прежде всего, работа с людьми.