Пайова участь у розвитку інфраструктури населених пунктів - платити чи не платити? Роль та альтернативні шляхи вирішення питання.

У виданні «Закон і Бізнес» опублікована стаття начальника відділу загальної юридичної практики юридичної компанії LEX LIGA Ольги Волкович «Пайова участь у розвитку інфраструктури населених пунктів - платити чи не платити? Роль та альтернативні шляхи вирішення питання».

ЧИТАТИ СТАТТЮ на ЗіБ >>> 

Будівництво – це та сфера економічної діяльності, що розвивається завжди, і в період високих фінансових можливостей, і в час економічного занепаду. Зміни в законодавстві, приведення його у відповідність до більш суворих європейських стандартів підвищують вимоги до їх безпосередніх учасників. Практично всі учасники даного ринку стикаються з широким спектром проблемних питань.

Зокрема, одним із «болючих» питань для забудовників як основних учасників відносин у сфері будівництва є питання сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населених пунктів.

«Болючим» це питання є тому, що для реалізації свого права на проект будівництва (реконструкції), перепланування, капітального ремонту, зміни функціонального призначення кожний забудовник несе достатньо затрат, пов’язаних із викупом чи орендою земельної ділянки, благоустроєм території, підключенням об’єкту до інженерних мереж тощо. Крім цього, він повинен ще перерахувати грошові кошти до відповідного місцевого бюджету. Ця імперативна вимога передбачена ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Все це, у свою чергу, призводить до завищення вартості квадратного метра житла, що не діє на користь пересічних громадян, знижуючи попит на нерухомість та зацікавленість нею.

Зі змісту ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» випливає, що укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту є обов’язком, а не правом забудовника. Причому, з урахуванням останніх законодавчих змін, інформація щодо виконання вказаного вище договору зазначається у декларації про готовність об’єкта до експлуатації або в акті готовності об’єкта до експлуатації. Крім цього, хотілося б ще наголосити на тому, що відповідно до ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник будівництва несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у документах, що засвідчують, зокрема, прийняття об’єкта до експлуатації.

Аналізуючи взагалі правову природу договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, дуже слушною є думка багатьох науковців, з якою я особисто погоджуюсь, особливо на предмет того, що договір про пайову участь не породжує взаємних зобов’язань сторін, а фактично зобов’язує лише забудовника взяти участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту шляхом перерахування коштів до відповідного місцевого бюджету до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію. В органу місцевого самоврядування, у свою чергу, виникають лише права щодо встановлення розміру пайової участі в грошовій формі та контролю їх сплати.

До того ж, доцільним є «законодавче недопрацювання» істотних умов договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населених пунктів, зокрема, в частині відсутності конкретизації об’єкта інфраструктури населених пунктів, на розвиток якого забудовником вносяться грошові кошти, що дозволяє органам місцевого самоврядування зловживати своїми правами та використовувати кошти не за цільовим призначенням.

Взагалі, забудовники та деякі представники суб’єктів законодавчої ініціативи вважають покладання на забудовників додаткових грошових зобов’язань, які породжуються договором про пайову участь, своєрідним та невиправданим обтяженням, що ставить під сумнів доцільність такої участі.

Актуальність даного питання обумовлена не лише доцільністю грошового зобов’язання для забудовників, а й прагненням України увійти до ТОП-50 країн рейтингу легкості ведення бізнесу.

Зокрема, 16 грудня 2015 року Кабінет Міністрів України своїм розпорядженням № 1406-р затвердив план дій щодо імплементації кращих практик якісного та ефективного регулювання, відображених Групою Світового банку у методології рейтингу «Ведення бізнесу» на 2016 рік.

Так, звернувшись до досвіду європейських країн, ви не знайдете прикладів та фактів сплати коштів за право на реалізацію проекту будівництва (обов’язковість укладання договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту). Європейські органи місцевого самоврядування, навпаки, намагаються скоротити адміністративні платежі та час, необхідний для адміністрування дозволів, з метою розвитку ділової активності, підвищення конкуренції на ринку будівництва, зниження собівартості будівництва та залучення інвестицій в сферу нерухомості.

Для порівняння: середня вартість адміністративного супроводу процесу будівництва в країнах, що є членами Організації економічного співробітництва та розвитку (OECD), складає 1,7% від кошторисної вартості об’єкта будівництва, в країнах Центральної та Східної Європи середня вартість дозвільних процедур на будівництво складає 0,225% від собівартості самого будівництва. Водночас в Україні вартість адміністрування дозвільних процедур складає 15,2% від кошторисної вартості об’єкта нерухомості, що є одинадцятим за величиною показником у світі.

Зважаючи на зазначені вище вимоги, розуміючи актуальність та необхідність змін законодавчої бази, що регулює відносити між забудовником та органом місцевого самоврядування під час будівництва, Верховна Рада України розглядає проект Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Столичні депутати до порядку денного пленарного засідання І сесії Київради VIIІ скликання, що повинно було відбутись 25 лютого 2016 року, внесли питання «Про звернення Київської міської ради до Верховної Ради України стосовно внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо пайової участі при житловому будівництві, зокрема, про надання тимчасового дозволу органам місцевого самоврядування отримувати від замовників будівництва на засадах пайової участі частини житлового фонду у збудованих ними багатоквартирних житлових будинках.

Нагадаю, що наразі відповідно до ч. 7 ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема, житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

До речі, питання сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту 23 лютого 2016 року було предметом жвавої дискусії на засіданні Ради директорів Конфедерації будівельників України.

Яка подальша доля чекає на пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту покаже час, а до тих пір, як кажуть: «Pacta sunt servanda».

Автор статті: адвокат Ольга Волкович

LEX LIGA
0 баллов