Когда-то, лет 100 тому назад, в году 2005-2006м, мы с украинской делегацией побывали в далекой и сказочной стране Америка. Все знания о которой были у нас из голливудских фильмов, книг, а также песни нестареющего Бутусова «Good bye, Америка, о-о-о»
Целью поездки был конгресс НАР (национальной ассоциации риэлторов США), на который нас пригласили наши коллеги и партнеры, так как Ассоциация специалистов по недвижимости (АСНУ), в которой мы все тогда безальтернативно состояли, была партнером НАР.
Конгресс-2005 проходил в славном городе Сан-Франциско, который навсегда остался в моей памяти как «самый-самый лучший город на земле». В общем, полетели мы людей посмотреть и себя показать.
Пообщавшись с русско-говорящими нашими коллегами, мы с удивлением узнали, что слово «Realtor» является запатентованным НАР, пишется с заглавной буквы, а носители этого высокого звания уважаемые во всей Америке люди.
И стали мы разбираться, что же мы, украинцы, делаем не так, что отношение к нам потребителя, мягко говоря, нелояльное.
Профессия риэлтор появилась на просторах СНГ вместе с появлением частной собственности и превращением недвижимости в товар.
Учитывая, что продавать недвижимость в нашей стране не учили, в агенты по недвижимости пошли врачи, учителя, младшие научные сотрудники и инженеры. Потому что все, кто умел продавать, пошли «челночить», возили из Украины всякую мелочевку в Польшу, а оттуда привозили продукты питания, кофе, чай и спиртные напитки. Меняли купоны на доллары и ехали в Дубай за бытовой техникой. Многие из тех, кто в 90х челночил, сегодня имеют торговые сети. Девяностые были хорошей закалкой.
В то время в продаже недвижимости было мало, и приходилось через третьи руки выискивать прямого продавца, договариваться с ним о продаже (или самому выкупать квартиру, если были деньги), и брать комиссию с покупателя. Это было логично, потому что товар (недвижимость) был в дефиците, и покупатели были готовы переплачивать за дефицит. Что, в принципе, не отличалось от советского образа жизни.
Шли годы. Менялись отношения в обществе, росли и учились агенты по недвижимости, создавали собственные компании, развивались и разорялись. Но не менялась СИСТЕМА.
Сталкиваясь сегодня с рынком недвижимости, я как практикующий риэлтор, вижу, какие кадры сегодня приходят в недвижимость. Молодой, начинающий агент проходит обучение прямо в поле, обучаясь в процессе взаимодействия с продавцами и покупателями квартир, с коллегами и партнерами. От того, как будет работать агент дальше, на 100% зависит от руководства агентства, в котором работает агент по недвижимости, и от того, за какие заслуги он получает гонорар.
Если агента наставник учит вылавливать рыбку в мутной воде информационного мусора, забивать своими объявлениями эфир, не давая объявлению собственника подняться в топ-лист, обманывать партнера, «закладывать» свой интерес в цену, делая «скрытку», что будет с таким агентом в будущем?
И только от наставника зависит, станет ли агент гордиться своей профессией, беречь репутацию своей компании и каково будет отношение к профессии клиентов, встретившихся на пути такого агента.
И совсем иначе могла бы развиваться история, если бы были установлены стандарты профессии, проведено обязательное обучение, регламенты и сертификация.
Так, как это сделано в США.
Скидки на то, что у американцев высокие зарплаты, доходы, и прочее, не проходят.
Примечание. В США Риэлторами называют только членов НАР, так как все остальные не имеют права так себя называть. Только агент-специалист или брокер по недвижимости.
1. Риэлтор никогда не работает без контракта с собственником;
-при этом, такой контракт собственник заключает на тендерной основе с Риэлтором, который сумел себя лучше «продать» собственнику как профессионал.
2. Услуги Риэлтора оплачивает собственник недвижимости;
-этот постулат в последнее время стал несколько корректироваться, некоторые Риэлторы признают, что в случае, если их Заказчиком является покупатель, то он по согласию с Риэлтором продавца, может оплачивать услугу своего Риэлтора.
3. Независимо от того, кто является заказчиком услуги, контракт заказчика с Риэлтором – обязательное условие для начала работы по продаже или по поиску объекта недвижимости.
4. Оплата услуг Риэлтора производится по факту сделки между продавцом и покупателем недвижимости в сумме 6-8% от реальной цены продажи объекта.
Для того, чтобы понять, почему собственник готов платить такие «безумные» деньги за риэлторскую услугу, нужно пояснить еще некоторые моменты.
В числе других, в сумму расходов входят расходы на подготовку договора купли-продажи, проверка юридического состояния объекта (можно ли его продавать на территории США, не имеет ли собственник задолженности перед банком, налоговой службой и пр.)
Все эти действия выполняет не Риэлтор, а т.н. Титульная компания. И услуги ее стоят от $500.
- в США существует несколько баз МЛС, в основном, это локальные базы, но есть и общенациональные.
МЛС – это сервис размещения объявлений о продаже недвижимости, с возможностью размещения фото, видео и 3D- материалов. МЛС – это внутриагентская сеть, доступ к которой имеют только сертифицированные члены НАР.
- МЛС – это не просто сервис, это идеология. Сертифицированные члены Ассоциации подписывают Кодекс этики Риэлтора, согласно которому и действует каждый Риэлтор. Нарушение Кодекса этики влечет за собой «отлучение» от базы МЛС, что равносильно запрету на профессию.
- Получить лицензию на занятие брокерской деятельностью может любой агент по недвижимости (есть разница между агентом и брокером), если он соответствует требованиям НАР и сдав специальный экзамен.
- Риэлторская деятельность закреплена законодательно в Законе о риэлторской деятельности, и защищена государством также, как и адвокатская. В законе не указана процентная ставка риэлторских комиссионных, но клиент, не оплативший услуги брокера, будет отвечать перед американским правосудием. Риэлтор по закону не имеет права начинать работу с клиентом (продавцом или покупателем) без контракта.
- Риэлтор, также, как и адвокат, представляет интересы одного заказчика и не может являться одновременно «слугой 2х господ», то есть продавца и покупателя. В том случае, если у покупателя нет своего брокера, риэлтор продавца обязан взять письменное согласие у собственника недвижимости, что он, риэлтор, будет также представлять интересы покупателя. При этом, он даже может разделить гонорар по 3% с каждой стороны, если обе стороны не возражают против такого разделения.
Разместив объект недвижимости в базу МЛС, риэлтор предлагает своему коллеге, партнеру по НАР часть своего вознаграждения от собственника. В базе МЛС 90% риэлторов, действующих на рынке недвижимости штата (административной единицы), что дает возможность сравнительно быстро найти покупателей на продаваемую недвижимость.
Контракт на право эксклюзивного представления интересов собственника дает возможность риэлтору сконцентрировать спрос в одних руках и выбрать самого мотивированного, самого заинтересованного и платежеспособного покупателя, который предложит максимальную сумму за предлагаемую недвижимость.
В связи с этим, риэлтор из посредника, каким он представляется (или каким большинство в нашей стране является) становится главным действующим лицом, координирующим продажу, брокеридж, страховую компанию и отвечающим за закрытие, собственно, сделки.
Осталось пожелать каждому продавцу и покупателю недвижимости встретить в своей жизни человека, который станет для него «домашним риэлтором» и возьмет на себя все заботы, связанные с продажей или приобретением недвижимости, на самом высокопрофессиональном уровне.
И помнить, что мы все являемся клиентами друга.
Успешных вам сделок!
Регион: |
Имя | |
Телефон | |
Сайт |