Ведущие интернет-порталы по недвижимости США. Тенденции.

Для характеристики сегмента интернета, обслуживающего рынок недвижимости США, лучше всего использовать слово “самый”: самый массовый, самый финансовоёмкий, самый активноразвивающийся и... самый революционный.

Именно, анализ этого “самого” рынка позволяет выявить тенденции, в фарватере которых в ближайшие годы и пойдёт развитие специализированных интернет-сервисов по недвижимости в других регионах мира.

Лидеры объединяются

Начнем мы этот обзор с события, произошедшего буквально месяц назад: в конце июля 2014 г. крупнейший американский портал по недвижимости Zillow заключил окончательное соглашение о покупке конкурирующей компании Trulia за 3,5 млрд долларов.

Многие эксперты уже успели назвать это приобретение - сделкой года, так как по сути портал №1 купил портал № 2. Да и покупкой это событие можно назвать чисто номинально, так как оба этих ресурса принадлежат одной и той же инвестиционной группе. Скорее, произошло перераспределение акций между инвесторами и их долей. Всего несколько лет назад мало кто мог предположить такое развитие событий. А теперь, обо всём по порядку…

Агенты правят бал.

Несмотря на всю революционность событий происходящих в интернет пространстве вокруг рынка недвижимости США, сам этот рынок, во всяком случае до последнего времени, остаётся достаточно консервативным и жёстко структурированным.

На страже этого консерватизма долгие годы стоят профессиональные организации агентов по недвижимости (real estate agent) во главе с Национальной Ассоциацией Риелторов  - National Association of Realtors (NAR). Более того, у нас мало известен тот факт, что гордое профессиональное название “риелтор”, могут носить только члены этой многоуважаемой организации, основанной в 1908 г.  

Само слово “realtor” является зарегистрированным торговым знаком, принадлежащим NAR. Поэтому все наши “риелторы”, которых Вы знаете, в лучшем случае, являются агентами по недвижимости. 

Доказательством этого, лично для меня, послужил разговор со своим австралийским другом, который проживая в Австралии уже более 15 лет не был знаком с термином “realtor”, а в применении к профессионалам рынка недвижимости использовал исключительно словосочетание “real estate agent”.

В Украине сегодня работает порядка 50 сертифицированных риелторов. Первый из них - Артур Павлович Оганесян, который уже много лет, если можно так выразиться,  самоотверженно пропагандирует на территории СНГ идеологию высокого  профессионализма специалистов обслуживающих рынок недвижимости. Но подробнее об этом мы поговорим в одном из следующих обзоров.

Итак. На сегодняшний день National Association of Realtors объединяет, по её словам, более 1,2 миллиона участников. Эта организация декларирует свою миссию, как “помогать своим членам становиться более прибыльными и успешными”, то есть абсолютно прагматично говорит о том, что для неё первичны интересы участников ассоциации (риелторов), а об интересах продавцов и покупателей недвижимости скромно умалчивается.
По большому счету, до недавнего времени NAR являлась монополистом, который контролировал большинство информационных потоков, обслуживающих рынок недвижимости США через газеты, журналы, радио, телевидение и MLS.

MLS  (Multiple Listing Service или мультилистинг)

MLS - это единые региональные базы объектов недвижимости, предлагаемых к продаже или аренде.
Огромным преимуществом MLS является абсолютно объективная и качественная база объектов, каждый из которых представляется эксклюзивно, то есть в MLS один и тот же объект не может быть представлен дважды. За каждым объектом стоит агент, у которого заключен эксклюзивный договор с его владельцем.

Региональные MLS объединены в единую информационную базу, доступ к которой имеют все участники системы - агенты по недвижимости. Поэтому все “серьёзные” агенты обязательно являются участниками MLS, а “серьёзными” агентами в США считаются только сертифицированные специалисты. А члены Национальной Ассоциации Риелторов - самые сертифицированные из них: с лицензиями, курсами повышения квалификации и знаками отличия на лацканах их дорогих костюмов.  

Для понимания работы MLS надо понимать, как взаимодействуют между собой участники рынка недвижимости США: продавцы, покупатели, арендодатели, арендаторы и агенты по недвижимости. Хотя правильнее, наверное, надо было бы поставить на первое место агентов и написать их с большой и жирной буквы “А”, потому что без агентов в США ничего не происходит. Они контролирую всё.

Принятые правила взаимодействия участников рынка недвижимости в США.

Итак, классическая схема взаимодействия участников рынка недвижимости состоит из продавца (арендодателя) и его агента, а также покупателя (арендатора) и его агента. То есть, даже в том случае, если продавец и покупатель знакомы друг с другом, они, всё равно, для проведения сделки приглашают своих агентов, которые потом делят между собой агентскую комиссию, которую выплачивает продавец (арендодатель). Эта комиссия в США немаленькая и составляет в среднем 6%. А учитывая высокую стоимость недвижимости в США, теперь мы понимаем почему этот рынок такой консервативный и жёстко структурированный.

К примеру, совершается сделка по продаже дома в $500.000, что для США вполне обычно. Агентская комиссия в этом случае, в среднем составит $30.000 - по $15.000 на агента. Даже с вычетом налогов, это получаются хорошие деньги, поэтому со всех рекламных буклетов, сверкая идеальными белоснежными зубами, на Вас взирают ухоженные, дорого одетые агенты по недвижимости. А если учесть ещё вознаграждение от ипотечных учреждений за привлечение клиента и за другие сопутствующие услуги: ремонтников, сантехников, декораторов, дизайнеров и т.п...

Ну, вот, когда общее представление о рынке недвижимости США получено, перейдём, наконец, к обзору ведущих интернет-порталов США.  

Гонка на опережение.

С появлением интернета на него обратила пристальное внимание и Национальная Ассоциация Риелторов, которая запустила свой сайт на домене realtor.com. Учитывая возможности в доступе к информации об объектах недвижимости, выставленных на продажу и аренду, ресурс заслуженно занял лидирующую позицию на рынке и удерживал её длительное время. Но всему приходит свой срок…

Если в “доинтернетовскую” эпоху NAR удавалось управлять информационными потоками на рынке недвижимости, то с появлением свободной сети это становилось всё труднее и труднее, а на сегодняшний день и вовсе уже невозможно. Более того, хотя ассоциация риелторов продолжает оставаться самым крупным и авторитетным в США объединением агентов по недвижимости, она, всё же,  не контролирует весь этот грандиозный рынок.

Ну, и самое главное, по моему мнению, это появление новой свободной интернет-философии, за бортом которой осталось нынешнее руководство NAR, воспитанное в другое время, на других принципах и ценностях. Руководство, надо отдать ему должное, смогло это осознать и передать управление порталом в Move Inc, но было уже поздно...

В 2005 г. в США было запущено много новых интернет-сервисов для рынка недвижимости, среди которых были Zillow и Trulia. Анализ пользовательских интерфейсов обоих порталов вызывает аналогию с разнояйцевыми близнецами - вроде бы и разные, но очень, очень, очень похожие. Удобство обоих сервисов пришлось по душе пользователям интернета и популярность ресурсов начала стремительно расти.

Уже в 2007 году Zillow выходит на 7-ю позицию в рейтинге самых популярных сайтов по недвижимоти, а по итогам 2010 г. занимает 2-е место после Realtor.com, тогда как Trulia поднимается на 5-ю позицию.

2011 год стал переломным - Zillow становится лидером рынка, а Trulia уверенно занимает 4-е место.

И вот на 1-е сентября 2014 год, по данным портала The eBusiness Guide рейтинг 4-х ведущих интернет-порталов США выглядит так:  

Залог успеха.

По-сути, большинство интернет-порталов по недвижимости в США выполняют одну и ту же функцию. По меткому выражению одного аналитика, они “пылесосят” MLS, то есть являются агрегаторами объектов недвижимости размещенных в региональных агентских базах.

Что же смогли новички рынка предложить пользователям такого, что в течение короткого времени вывело их на лидерские позиции?

Как по мне, ответ на этот вопрос очевиден. Достаточно сравнить миссии, которые декларирует Национальная Ассоциация Риелторов и новые сервисы. Я ведь, не зря акцентировал внимание на миссии NAR: “помогать своим членам становиться более прибыльными и успешными” - это миссия прошлого века. Сегодня нельзя создать успешный интернет-сервис для потребителей (пользователей сети) ориентируясь на свои внутренние корпоративные интересы.

Новички предложили кое-что более привлекательное для пользователей.

Zillow: наша миссия заключается в расширении возможностей потребителей информации, снабжении их инструментами для принятия важных решений при выборе недвижимости и ипотеки.

Trulia: мы развиваем 3 основных направления для рынка недвижимости: предоставляем потребителям необходимую им информацию, помогаем профессионалам построить свой ??бизнес и создаем дополнительную стоимость в смежных рынках.

Что реально кроется за этими словами? - Удобство и сервисы! Удобство в поиске объектов и их выборе. Просмотр визуальной информации. Сравнение цен и динамика их изменения за истекший период. Возможность оформления ипотеки и расчет платежей. Расстояние до образовательных учреждений и объектов инфраструктуры. Анонс объектов, которые скоро поступят в продажу или аренду и многое другое. И все это в сочетании с актуальной и объективной информацией.  

В заключение.

Кто владеет информацией - тот владеет миром! - Это выражение, как нельзя кстати, описывает процессы, происходящие сегодня в интернет-пространстве вокруг рынка недвижимости США. На смену вчерашним лидерам приходят новые игроки, молодые и амбициозные.

Но настоящая ли это революция или простая замена одного игрока в команде на другого? Ведь все эти игроки пасутся на одном поле - на поле MLS, а “рабочими муравьями”, на которых эта система держится, продолжают оставаться агенты по недвижимости - посредники.

Мое мнение. Настоящая революция ещё впереди. Сегодня мы наблюдаем очередную смену интерфейса. Сама система продолжает крепко стоять на ногах, хотя первые изменения уже начинают происходить: владельцы недвижимости получают возможность самостоятельно выходить на поле.  


Обзор подготовил Александр Евтушенко, специалист по маркетингу портала Address.ua